sono intenzionato ad acquistare una appartamento in una nuova costruzione (170.000)...l' agente immobiliare (progedil90)..mi ha illustrato le fasi del acquisto:5000prenotazione13000 compromesso33000 + accollo mutuo 120.000 ....ho letto molto sul accollo mutuo costruttore...però alcuni aspetti nn sono chiari1)...facendo un accollo mutuo comulativo con l impresa costruttrice....in caso di fallimento della stessa cosa succede???...eventuali creditori posso rifarsi sul mio appartamento?...2)...posso chiedere come acquirente di trasformare l accollo da comulativo a liberatorio?3)..e possibile fare una rinegozzazione o surruga di un muto comulativo?...lo stesso venditore ha diversi palazzi in fase di costruzioni (nella stessa zona) ma all acquisto di quelle case nn chiede l accollo del muto...perche?
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14/11/2011, ore 23:36
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14/11/2011, ore 23:37
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15/11/2011, ore 16:11
Buon pomeriggioA) Vorrei segnalarLe il decreto legislativo 122/2005 (in vigore dal 21 luglio 2005) il quale si occupa (tra l’altro) delle tutele per l'acquirente nel caso di un fallimento del costruttore e, tecnicamente, si parla di esclusione dall'ambito di applicazione della revocatoria fallimentare: in pratica significa che non si perde la casa acquistata e non si perdono i soldi versati. “Articolo 10 - Esenzioni e limiti alla esperibilita' dell'azione revocatoria fallimentare 1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprieta' o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. 2. Non sono, altresi', soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli articoli 3 e 4, qualora effettuati nell'esercizio dell'attivita' d'impresa nei termini d'uso.B) Il costruttore deve inoltre prestare solide garanzie. Lui deve infatti all'atto della stipula del contratto, od in un momento precedente, consegnare all'acquirente una fideiussione di importo pari alle somme od al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso o deve ancora riscuotere prima del trasferimento della proprietà della casa. Articolo 2 - Garanzia fideiussoria 1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalita' il trasferimento non immediato della proprieta' o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalita', ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullita' del contratto che puo' essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalita' stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprieta' o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici gia' assistiti da autonoma garanzia. 2. Per le societa' cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprieta' o l'acquisto della titolarita' di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.C) Un ulteriore fattore relativo alla tutela dell'acquirente di immobili riguarda la chiarezza e la completezza del contratto preliminare (vedasi art. 6 del suddetto decreto legislativo 122/2005).D) L’accollo e un contratto attraverso cui Lei si assume l’obbligo di un debito del costruttore. Si definisce quindi il passaggio del mutuo originario (acceso dal costruttore), con i conseguenti oneri, doveri e spese, a Lei che oltre ad acquisire la proprietà della casa o dell’immobile in questione, sarà il nuovo mutuatario e dovrà quindi occuparsi del pagamento del mutuo.Si parla di un accollo cumulativo e non liberatorio, quando sono responsabili del debito ipotecario sia il contraente originario (quindi il costruttore) che il subentrante (Lei).Un accollo diventa cumulativo e non liberatorio quando la banche non aderisce all’accollo per esempio nell’ipotesi in cui ritenga che il subentrante (Lei) non abbia i requisiti della capacità di credito.Questo comporta che il costruttore rimanga vincolata alla banca insieme a Lei; e se Lei non è in grado di pagare le rate del mutuo, la responsabilità del loro rimborso tornerà ad essere di competenza del mutuatario originario (il costruttore).Detto questo risponderò alle sue domande:>> 1)...facendo un accollo mutuo comulativo con l impresa costruttrice....in caso di fallimento della stessa cosa succede???...eventuali creditori posso rifarsi sul mio appartamento?...< |
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