Mutui: agli esperti una domanda!
Premetto che leggo questo forum da poco e quindi non sono al corrente di eventuali precedenti discussioni che abbiano affrontato quanto segue.Premessa seconda: quando il problema ti tocca personalmente, lo affronti con più attenzione!Ho sottoscritto un mutuo (definibile MUTUO ORDINARIO a SCOPO FONDIARIO) con calcolo della rata "alla francese" a tasso fisso.La banca mi ha comunicato il tasso + spread e ho calcolato la rata. Il problema è che è diversa da quella comunicata dalla mia banca.Ora, non voglio vantarmi, ma vi assicuro che di matematica finanziaria me ne intendo un pò! Ho ricontrollato ma non vi erano errori!Ho cercato, quindi di capire, come la banca sia arrivata a quella rata, ovviamente maggiore della mia, e ci sono riuscito.La banca, per calcolare le rate dei mutui aumentando il costo per interessi, utilizza una sorta di anatocismo al contrario. Partendo dal tasso di interesse (+spread) comunicato, applica il regime semplice per trovare la percentuale che viene utilizzata per il calcolo delle rate in regime composto!La faccenda non è semplice da spiegare senza formule e calcoli dimostrativi. Però questo, prima di discuterne + formalmente, vorrei sapere se qualcuno abbia già affrontato questo problema. Anche perchè, x esempio, un mutuo da 200 mila euro x 20 anni al 6% (IRS+Spread) genera ben € 4.386,72 di interessi pagati ingiustamente!!!!!Fatemi sapere.PS: poi vi racconto quello che ha risposto la mia banca!PS: c'è il modo di seper quando le discussioni di mio interesse ricevono nouove risposte? Grazie
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12/12/2008, ore 14:21
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12/12/2008, ore 14:26
A me non risulta questo calcolo strano, le rate mi vengono perfette utilizzando le classiche formule.Con quale hai calcolato la rata per dire che non era uguale a quella della banca?Non è semplicemente che la banca tiene fermo il piano di ammortamento originario e quindi stai rimborsando più capitale di quello che calcoleresti con un nuovo piano di ammortamento? |
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12/12/2008, ore 14:37
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12/12/2008, ore 14:49
Uso la stessa formula che utilizza il foglio elettronico excel (si parte dal tasso nominale diviso per il numero di rate in un anno); ovviamente l'Isc è più alto del Tan, ma questo è ormai risaputo. |
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12/12/2008, ore 14:56
CiaoNon ho provato a calcolare la tua rata perchè non conosco i tuoi dati. Io ho sempre avuto il calcolo giusto, anche il foglio excel ti da una mano a calcolare le rate.Devi però leggere bene il tuo atto di mutuo, dentro c'è scritto tutto, anche il mopdo di calcolo.Te lo dico perchè, sul mio vecchio mutuo (da Banca Intesa), sul calcolo del variabile, utilizzavano unmodo stranissimo:Quando i tassi erano bassi (nel 2004), calcolavano il capitale sul tasso basso del giorno della stipula, e il calcolo degli interessi sul tasso che variava. Morale, dopo 2 anni, pagavo 250 euro in più al mese, ma la quota capitale era la stessa, invece la quota interessi cresceva a dismisura. Per scoprire l'inganno (si fa per dire), ho riletto minimo 5 volte il contratto di mutuo!!!Quindi, leggi bene, e dacci i tuoi dati: capitale, rata che paghi, se possibile suddivisa in quota capitale ed interessi e controlliamo.Grazie |
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12/12/2008, ore 15:02
"Uso la stessa formula che utilizza il foglio elettronico excel (si parte dal tasso nominale diviso per il numero di rate in un anno); ovviamente l'Isc è più alto del Tan, ma questo è ormai risaputo."Reset, scusa l'ignoranza, mi spieghi come utilizzare excel (come se fossi un bambino..:-) ) per calcolare le rate ? Vorrei fare due conti sul mutuo di mio fratello ma con excel sono un po duretto.Grazie milleMarco |
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